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租办公室全攻略:税务三件套与注册开户指南

原创
阿汤 2个月前 (11-09) 阅读数 156 #税务三件套

一、租办公室的税务要点

租办公室涉及多种税费 ,主要有房产税 、营业税、城市建设维护税、教育费附加 、印花税、个人所得税等。
房产税方面,出租方需按租金年收入的 12% 缴纳 。例如,若年租金为 10 万元 ,房产税则为 10 万 * 12% = 12000 元。
营业税,即房租的 5%。如年租金 10 万,营业税为 10 万 * 5% = 5000 元 。
城市建设维护税 ,个人在缴纳营业税同时,应以缴纳的营业税税额为计税依据。纳税人所在地在市区的,税率为 7%;所在地在县城、镇的 ,税率为 5%;所在地不在市区县城或镇的 ,税率为 1%。
教育费附加为营业税的 3% 。
印花税是租赁合同总金额的千分之一,不足 1 元按 1 元贴花。
个人所得税方面,月租金收入小于 4000 元以下的 ,应按月租金收入,扣除 800 元费用后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税;月租金收入大于 4000 元以上的,应按月租金收入扣除 20% 的应纳税所得额计算缴纳个人所得税。
不同收入情况下税率范围有所不同 。以呼和浩特为例 ,写字间 100 平米,5 层,一类地段 ,租金一年 10 万 。计算如下:营业税 10 万 * 5% = 5000;城建税 5000 * 7% = 350;教育及附加 5000 * 3% = 150;房产税 10 万 * 12% = 12000;印花税 10 万 * 0.1% = 100;土地税 100 / 5 * 15 = 300;个人所得税 10 万 - (1 + 7%) = 82100 * (1 - 20%) * 20% = 13136;合计 31036 元。

二 、租办公室核查地址方法

(一)实际经营地址核实要点

去实际经营地址核实需要提供一系列材料,包括租赁合同、产权证、出租方身份证 、租金转账凭证 、租赁发票等。租赁合同是明确双方权利义务的重要依据,产权证则能证明地址的合法性 。出租方身份证有助于确认出租方的身份信息。租金转账凭证可以证明租金的支付情况。若没有租赁发票 ,可以做账但不能税前扣除,需要进行调增 。

(二)工商上门查看准备材料

当工商上门核查地址时,办公室需要准备多项材料配合检查。首先 ,注册地址为实际经营地址 ,要有挂公司招牌、门牌号和房屋二维码。其次,办公室要备齐基本办公设备,如办公桌、电脑等 。最好还能准备购销合同 、进销发票以备核查。此外 ,还需准备办公室照片和办公大厦外景照片,以及地址租赁合同及物业水电发票。一般来说,工商检查人员会拍公司招牌门牌号照片、营业执照办公场景照片和外面整栋楼的外景照片 ,上传到系统备案 。

(三)办公地址核实注意事项

办公地址核实需要注意以下几点。一是办公地址的产权归属问题,如属于自有,则应有产权证书;如属租赁的 ,则应该有与产权人签订的房屋租赁合同,并在合同的有效期内。二是办公地址内的面积与实际经营规模要相匹配,若办公与经营在同一个地方 ,要确保面积符合经营需求 。核实后应做好记录,以便日后查询和管理 。

三、租办公室注册公司步骤

(一)确定公司组成及条件

注册公司首先要确定公司的组成部分,包括公司董事 、股东、重要成员等。注册公司需要满足一定的条件 ,根据搜索到的素材 ,注册公司的条件如下:
  1. 股东符合法定人数。法定人数是指法定资格和所限人数两重含义 。法定资格是指国家法律、法规和政策规定的可以作为股东的资格。法定人数是《公司法》规定的注册有限责任公司的股东人数。《公司法》对有限责任公司的股东限定为二个以上五十个以下 。

  1. 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十,也不得低于法定的注册资本最低限额,其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足;其中 ,投资公司可以在五年内缴足。

  1. 股东共同制定章程 。制定有限责任公司章程,是设立公司的重要环节,公司章程由全体出资者在自愿协商的基础上制定 ,经全体出资者同意,股东应当在公司章程上签名 、盖章。

  1. 有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构。设立有限责任公司,除其名称应符合企业法人名称的一般性规定外 ,还必须在公司名称中标明 “有限责任公司 ” 或 “有限公司” 。建立符合有限责任公司要求的组织机构,是指有限责任公司组织机构的组成、产生 、职权等符合《公司法》规定的要求。公司的组织机构一般是指股东会、董事会、监事会 、经理或股东会 、执行董事、一至二名监事、经理。股东人数较多,公司规模较大的适用前者 ,反之适用后者 。

  1. 有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件 。

注册公司需要准备的材料有:
  1. 公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》。

  1. 全体股东签署的公司章程。

  1. 法人股东资格证明或者自然人股东身份证及其复印件 。

  1. 董事 、监事和经理的任职文件及身份证复印件。

  1. 指定代表或委托代理人证明。

  1. 代理人身份证及其复印件 。

  1. 住所使用证明。注:住所使用证明材料的准备,分为以下三种情况:

(1) 若是自己房产,需要房产证复印件 ,自己的身份证复印件;
(2) 若是租房 ,需要房东签字的房产证复印件,房东的身份证复印件,双方签字盖章的租赁合同 ,和租金发票;
(3) 若是租的某个公司名下的写字楼,需要该公司加盖公章的房产证复印件,该公司营业执照复印件 ,双方签字盖章的租赁合同,还有租金发票。

(二)具体注册流程

注册公司的具体步骤如下:
  1. 确定公司名称:名称由四部分组成:行政区划 + 字号 + 行业 + 组织形式,缺一不可;行政区划的不同级别对应企业的不同资质 ,根据企业的经营所需,需要冠以中国或是大行政区名 。独资企业,不能冠名为公司或是中心 ,这是由于个人独资企业不是法人,而公司是法人,中心是非公司法人 ,所以非法人不能够使用属于法人的字样 ,如 “有限”、“中心 ”、“公司” 、“有限责任” 等,可以在 “厂 ”、“经营部”、“店” 、“工作室’等字样中自由选择。在起名时,建议将字号在 “国家企业信用信息公示系统 ” 上查询是否已经被注册 ,尽量保证没有重名,这样通过率会高一些。

  1. 租办公室:公司的经营地点和办公地址可以是不一样的,不用先租赁办公室再去注册公司 ,创业开公司可以把租赁办公室放在更后一步,这样可以规避风险,也可以避免注册公司出问题租赁方不给退钱的尴尬 。在前期工作做完后 ,企业租赁办公室需要考虑办公室的种类,目前市面上主要有服务性办公室和传统性办公室。前者适合创业公司,所出租的写字间已经装修、小面积、配有全套办公室设施的办公室 ,而且租赁时间相对灵活。这类模式比较适合中小企业 、总部在其他国家需要开拓本地市场企业、特定项目需求、中间过渡需求 。传统模式租赁办公室比较适合大中型企业,这种租赁模式时间较长,一般都要在 1 年以上 ,办公室有毛坯 、简装 、精装、豪装等多种模式可选 ,后期有专业的物业团队服务,入驻企业也多为大中型企业,发展都比较稳定 。

  1. 编写公司章程:章程需要由所有股东签名。可以在工商局网站下载 “公司章程 ” 的样本 ,修改一下就可以了。

  1. 刻私章:全体股东去街上刻章的地方刻一个私章,给他们讲刻法人私章(方形的) 。费用大概 20 元左右。

  1. 到会计师事务所领取 “银行询征函”:联系一家会计师事务所,领取一张 “银行询征函”(必须是原件 ,会计师事务所盖鲜章)。

  1. 注册公司:到工商局领取公司设立登记的各种表格,包括设立登记申请表、股东(发起人)名单 、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表 。填好后,连同核名通知 、公司章程、房租合同、房产证复印件 、验资报告一起交给工商局。大概 15 个工作日后可领取执照。

  1. 凭营业执照 ,到公安局指定的刻章社,去刻公章、财务章 。后面步骤中,均需要用到公章或财务章。

  1. 办理企业组织机构代码证:凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证 ,需要 3 个工作日。

  1. 办理税务登记:领取执照后,30 日内到当地税务局申请领取税务登记证 。一般的公司都需要办理 2 种税务登记证,即国税和地税。办理税务登记证时 ,一般必须有一个会计 ,因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。当然,可以请一个代理记账公司代理会计账务 。

  1. 去银行开基本户:凭营业执照、组织机构代码证 、国税、地税正本原件,去银行开立基本帐号 。

  1. 申请领购发票:如果你的公司是销售商品的 ,应该到国税去申请发票,如果是服务性质的公司,则到地税申领发票。

四、租办公室银行开户流程

(一)选择合适的租赁与开户方式

在租办公室进行银行开户时 ,有多种租赁方式可供选择。
  1. 自行租赁:直接与房东或物业协商,签订租赁合同,支付租金 。这种方式的优点是可以自由定制租赁条款 ,能够根据企业的具体需求进行协商,比如装修风格 、租赁期限等。但缺点也较为明显,需要支付较高的押金和租金 ,对于初创企业来说可能会带来较大的资金压力。而且自行租赁可能会遇到各种风险,如房东违约 、房屋质量问题等 。

  1. 挂靠地址:挂靠地址是指一些商务秘书公司提供的地址,这些地址通常价格较低 ,而且可以接收工商局、税务局的信函 ,有效避免地址异常。对于一些不需要实际办公场地或者资金有限的企业来说,挂靠地址是一个不错的选择。例如,一些小型电商企业、个人工作室等可以选择挂靠地址 ,既能满足注册公司和银行开户的要求,又能节省成本 。

  1. 共享办公空间:如果你的需求不是长期的,或者你希望节省租金 ,可以选择共享办公空间。这种方式的优点是租金全包,空间有设计感,而且可以随时租用。共享办公空间通常提供各种配套设施 ,如会议室 、洽谈室、休闲区等,满足企业的不同需求 。同时,共享办公空间还能为企业提供一个交流合作的平台 ,促进企业之间的资源共享和合作。

在选择银行开户时,需要注意以下几点:
  1. 选择合适的银行:不同的银行会有不同的收费标准和服务质量,你可以根据自己的需求选择合适的银行。例如 ,一些银行可能对中小企业有优惠政策 ,如减免开户手续费、降低账户管理费等 。而一些大型银行可能在资金结算 、跨境业务等方面有优势 。

  1. 准备相关资料:开户时需要提供一些相关的资料,例如身份证明、公司注册证明等。具体的资料要求可能因银行而异,所以在开户前最好先咨询银行 ,了解清楚所需资料,提前做好准备。

(二)注意事项

  1. 租赁合同:如果你打算通过银行开户租赁写字楼,那么你需要确保租赁合同的合法性 ,包括租赁人的身份、租赁的期限 、租金等内容 。租赁合同是银行开户的重要依据之一,银行会对租赁合同进行审核,确保其真实有效。同时 ,在签订租赁合同前,要仔细阅读合同条款,明确双方的权利和义务 ,避免出现纠纷。

  1. 银行开户:不同的银行可能会有不同的开户要求,你需要提前了解清楚 。一般来说,你需要提供一些基本的资料 ,例如公司注册证明、法人代表的身份证明等。此外 ,银行可能会对企业的经营情况、信用记录等进行审核,所以企业要保持良好的经营状况和信用记录。

在租办公室进行银行开户时,需要做好充分的准备和研究 ,选择最适合自己的租赁方式和银行,同时也要注意租赁合同和银行开户的相关法律法规,保障自身权益 。


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